土地使用权抵押是土地使用权人把土地使用权作担保财产以保证自己或第三人履行债务的行为。通过土地使用权抵押，债权人可能取得土地使用权的变价处分权和就卖得价金先受偿权。
土地使用权的抵押是一种不动产权利的抵押，它有以下特点：
（1）用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。
（2）土地使用权抵押权设定本身并不发生土地使用权转移，即土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移。
（3）土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押，也就是说，土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。
（4）土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。
（5）土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。

2、 法律依据
（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十六条规定：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
    第四十七条规定：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
第四十八条规定：房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
第四十九条规定：房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
第五十条规定：设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
第六十一条第一款规定：房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。
（二）《中华人民共和国担保法》
第三十四条规定：下列财产可以抵押：
1、 抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
2、抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
    3、抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；
4、抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；
5、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。
6、依法可以抵押的其他财产。
第三十九条规定：抵押合同应当包括以下内容：
1、被担保的主债权种类、数额；
2、债务人履行债务的期限；
  3、抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；
  4、抵押担保的范围；
5、当事人认为需要约定的其他事项。
抵押合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。
（三）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第四十四条规定：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
第四十五条规定：符合下列条件的，经市、县人民政府土地行政主管部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
2、领有国有土地使用证；
3、具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；
4、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。
（五）《划拨土地使用权管理暂行办法》
第十条第二款规定：原拥有土地使用权的一方称为抵押人，抵押债权人称为抵押权人。
第十七条规定：双方当事人应当在办理土地使用权出让登记手续后15日内，到所在地市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权转让、出租、抵押登记手续。
办理登记手续，应当提交下列证明文件、材料：
1、国有土地使用证；
2、土地使用权出让合同；
3、土地使用权转让、租赁、抵押合同；
4、市、县人民政府土地行政主管部门认为有必要提交的其他证明文件、材料。
第三十二条规定：土地使用权转让、出租、抵押，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效，不受法律保护。